• Wohnungsmieten steigen weiter
• Büromärkte entwickeln sich weitgehend stabil
• Beschleunigter Strukturwandel im Einzelhandel

Auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie sind Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen gefragt. Die einzelnen Segmente des Immobilienmarkts in Deutschland entwickeln sich jedoch differenziert. In der Assetklasse Wohnen steigen die Mieten weiterhin an, wenn auch mit nachlassender Dynamik. Dies ist auf die verstärkten Bauaktivitäten und das nachlassende Bevölkerungswachstum der Metropolen zurückzuführen. Der Büromarkt zeigt sich trotz moderat gestiegener Leerstände und der Unsicherheit über die zukünftige Flächennachfrage weitgehend stabil. Moderne Büros bleiben als Kommunikationszentren begehrt. Investoren müssen im Vergleich zu den Vorjahren jedoch mit stagnierenden Mieten rechnen. Im Einzelhandel hingegen hat die Corona-Pandemie den vom Online-Shopping verursachten rückläufigen Miettrend verstärkt und die Verringerung der Verkaufsflächen weiter vorangetrieben. Insgesamt werden die Innenstädte der deutschen Top-Standorte attraktive Shoppingmeilen bleiben. Alternative Nutzungen in den gefragten Lagen dürften Leerständen entgegenwirken. Zu diesen zentralen Ergebnissen kommt die aktuelle Studie der DZ HYP zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte an den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

„Deutschlands Immobilienmärkte bleiben unabhängig von konjunkturellen Entwicklungen für Investoren interessant“, sagt Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP, und ergänzt: „Wir bemerken jedoch, dass demographische Veränderungen, die zunehmende Digitalisierung und die coronabedingten Auswirkungen Einfluss auf einzelne Segmente ausüben. Zurückgehaltene Konsumwünsche werden vor allem im Innenstadthandel nachgeholt. Moderne Büroflächen sind trotz Homeoffice-Angeboten weiterhin gefragt. Und Wohnimmobilien bleiben die attraktivste Assetklasse. Vor dem Hintergrund zunehmender Einpersonenhaushalte, günstiger Finanzierungskonditionen und des großen Bedarfs an seniorengerechten Objekten dürfte sich diese Entwicklung moderat fortsetzen.“

Die Ergebnisse der Studie im Detail:

Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt weiterhin groß

In den sieben größten Städten Deutschlands haben sich die Erstbezugsmieten im Segment Wohnen in den zurückliegenden zehn Jahren um mehr als 50 Prozent verteuert. 2020 waren bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung durchschnittlich 12,70 Euro je Quadratmeter zu zahlen. Im Spitzensegment lag die Erstbezugsmiete bei durchschnittlich mehr als 23 Euro je Quadratmeter. Zu den treibenden Kräften zählten bislang der Zuzug aus dem In- und Ausland und das knappe Wohnungsangebot. Durch Abwanderungen ins Umland ging das Einwohnerwachstum an den Top-Standorten im Pandemiejahr 2020 jedoch zurück. Dadurch verlangsamte sich der Mietanstieg. Auch der ausgeweitete Wohnungsbau macht sich bemerkbar. In der vergangenen Dekade nahm er um 80 Prozent zu. Die Pandemie hat die Nachfrage nach Häusern im Umland und geräumigen Wohnungen verstärkt.

Gleichzeitig ziehen die Preise für Eigentumswohnungen unverändert an. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung reicht von 6.100 Euro je Quadratmeter in Köln bis zu 9.500 Euro je Quadratmeter in München. Binnen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise damit zwischen rund 110 und 140 Prozent verteuert und den Mietanstieg weit hinter sich gelassen. Aufgrund der hohen Wohnungsnachfrage sind auch Mehrfamilienhäuser bei Anlegern begehrt. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete klafft allerdings weiter auseinander. Trotz gesunkener Renditen bleibt die Ausblick in dieser Assetklasse optimistisch. Denn die Zahl an Einpersonenhaushalten wird durch mehr alleinlebende Senioren weiter steigen. Für die prognostizierten zusätzlichen 1,8 Millionen Einpersonenhaushalte müssten bis zum Jahr 2040 pro Jahr durchschnittlich 90.000 kleine Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen entstehen. Der Spielraum für höhere Mieten hat sich jedoch verringert.

Büros bleiben weiterhin gefragt

Die coronabedingten Maßnahmen haben sich auch auf die Büromärkte der untersuchten Top-Standorte ausgewirkt. Der auf ein Jahr hochgerechnete Flächenumsatz erreicht derzeit 2,3 Millionen Quadratmeter nach 3,7 Millionen Quadratmeter vor Ausbruch der Corona-Pandemie. Allerdings weisen die einzelnen Standorte Unterschiede auf. In Frankfurt, Hamburg und Köln waren Zuwächse zwischen 31 und 60 Prozent im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen. Die Büroflächenumsätze in Düsseldorf, München und Stuttgart gaben hingegen um bis zu 35 Prozent nach.

Die Folgen der Pandemie sind auch am steigenden Leerstand sichtbar. Gegenüber dem ersten Quartal 2020 ist die Leerstandsquote bis zur Jahresmitte 2021 um etwas mehr als einen Prozentpunkt gestiegen. Das geringste Wachstum verzeichneten Frankfurt und Köln mit einem Plus von 0,8 Prozentpunkten. In München fiel der Zuwachs mit zwei Prozentpunkten höher aus. Im bundesweiten Vergleich ist die Leerstandsquote der Top-Standorte mit rund 4,3 Prozent aber immer noch relativ niedrig.

Die Büromieten blieben trotz der coronabedingten Auswirkungen stabil. Lediglich in Berlin sank die Spitzenmiete leicht auf knapp 39 Euro je Quadratmeter. Dagegen konnte sie in Hamburg einen Zuwachs auf 31 Euro je Quadratmeter verzeichnen. An anderen Standorten stagnierte das Mietniveau. Die Bandbreite reicht damit unverändert von 24 Euro je Quadratmeter in Stuttgart bis zu 41 Quadratmeter in Frankfurt. Daraus wird deutlich, dass attraktiven Büroflächen eine hohe Bedeutung zugemessen wird. Mit Blick auf den Gesamtmarkt sind im vergangenen Jahr 1,5 Prozent neue Flächen hinzugekommen. Bis 2022 dürfte der Wert auf zwei Prozent steigen. Dass in den kommenden Jahren an den Büromärkten der Top-Standorte ein Überangebot entsteht, ist unwahrscheinlich. Der Bedarf an zeitgemäßen Büroflächen ist nach wie vor groß. Der gesamte Flächenbedarf könnte durch mobiles Arbeiten und den demografischen Wandel jedoch sukzessive nachgeben.

Im Einzelhandel werden neue Konditionen aufgestellt

Die Pandemie hat den innerstädtischen Handel erheblich getroffen und den vom Online-Shopping verursachten rückläufigen Miettrend beschleunigt. Wenngleich sich die Einkaufsstraßen und Shopping-Center dank der Impffortschritte wieder sichtbar beleben, ist der Strukturwandel erkennbar. Zwar haben inhabergeführte Fachgeschäfte der Pandemie oft standgehalten. Doch engmaschige Filialnetze werden ausgedünnt. Das Leerstandsrisiko wird abgeschwächt, weil Gastronomie, Discounter und Drogerien sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen innerstädtische Fläche nachfragen. Dennoch gingen der Verkaufsflächenbedarf und die Spitzenmieten an allen untersuchten Standorten zurück. Gegenüber dem bisher erreichten Maximum vor der Pandemie fielen die Spitzenmieten um insgesamt rund 10 Prozent. Am stärksten sanken sie in Berlin und Stuttgart um bis zu 20 Prozent. In Frankfurt fielen sie um rund sieben Prozent auf 280 Euro je Quadratmeter. Das entspricht dem Niveau von Düsseldorf, das unverändert blieb. In Berlin werden derzeit 270 Euro je Quadratmeter erzielt, in Hamburg 255 Euro und in Köln 230 Euro. In Stuttgart fiel die Spitzenmiete unter 200 Euro je Quadratmeter. Nur München bleibt als einziger deutscher Einzelhandelsstandort oberhalb der Marke von mehr als 300 Euro je Quadratmeter.

Perspektivisch werden die führenden Einkaufsstraßen der Top-Standorte weiterhin ein hohes Passantenaufkommen erzielen. Insgesamt werden Touristen, Geschäftsreisende und Pendler voraussichtlich aber nicht mehr ganz so zahlreich in den Innenstädten einkaufen. Zudem ist aus dem früheren Vermietermarkt ein Mietermarkt geworden, auf dem sich die Konditionen ändern. Es ist davon auszugehen, dass die Bedeutung von umsatzbasierten Mietverträgen, kürzeren Laufzeiten und Kündigungsoptionen zunimmt.

Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie „Der Immobilienmarkt Deutschland 2021/2022“ steht zum Download bereit und kann bei der DZ HYP angefordert werden. Grafiken werden gern zur Verfügung gestellt.