• Sinkende Spitzenmieten im Einzelhandel
• Fortschreitende Büroflächenknappheit
• Kauf- und Mietsteigerungen am Wohnungsmarkt

Die Immobilienmärkte in Baden-Württemberg werden dem bundesweiten Trend entsprechend von den Folgen der Corona-Pandemie beeinflusst. Das zeigt sich insbesondere in steigenden Kauf- und Mietpreisen am Wohnungsmarkt und sinkenden Spitzenmieten im Einzelhandel. Selbst in Stuttgart, Freiburg und Heidelberg geht es am Wohnungsmarkt trotz des hohen Niveaus weiter bergauf. Während die Kaufpreise im Jahresvergleich noch stärker als 2019 anzogen, hat sich der Mietanstieg verlangsamt. Im Einzelhandel hingegen zeigen sich ein Flächenüberangebot und sinkende Spitzenmieten in Citylagen sowie kleineren Städten im Stuttgarter Umland. Die Büromieten wiederum blieben trotz Homeoffice, flexibler Arbeit und zunehmender Digitalisierung stabil. Denn durch die wachsende Beschäftigung ist die Nachfrage nach entsprechenden Räumlichkeiten nach wie vor groß. Insbesondere in Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe, Mannheim und Ulm nimmt die Zahl der Büroangestellten schneller zu als die Fläche.

Zu diesen zentralen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DZ HYP zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Baden-Württemberg. Gegenstand der Untersuchung sind die Segmente Einzelhandel, Büro und Wohnen an sieben Standorten, die die wirtschaftliche und demografische Bandbreite des Bundeslandes repräsentieren. Dies sind die Oberzentren Freiburg, Karlsruhe, Ulm, Heidelberg, Mannheim, Ludwigshafen sowie die Region und Stadt Stuttgart. Martin Merkel, Leiter des Immobilienzentrums Stuttgart der DZ HYP erläutert: „Baden-Württemberg ist ein wirtschaftsstarkes Bundesland mit hohem Einkommensniveau, niedriger Arbeitslosigkeit und kräftigem Bevölkerungswachstum. In unserem Immobilienmarktbericht Baden-Württemberg zeigen wir, dass die Corona-Pandemie bisherige Tendenzen in den Segmenten Einzelhandel, Büro und Wohnen teils abgeschwächt, aber auch teils verstärkt hat. Für Investoren bleibt vor allem der Wohnungsmarkt attraktiv, auch wenn die Mieten im laufenden Jahr nur langsam steigen werden.“

Der City-Handel muss sich Herausforderungen stellen

Die hohe bis sehr hohe Zentralität der untersuchten Standorte ist grundsätzlich ein stabilisierender Faktor für den baden-württembergischen Einzelhandel. Hinzu kommen die vielen Studierenden und der weiterhin ausgeprägte Tourismus in Heidelberg und Freiburg. Dennoch hat die Corona-Pandemie den innenstädtischen Handel belastet. Auch die umfassende Neuausrichtung, die lange vor der Pandemie begann, ist im aktuellen Marktgeschehen erkennbar. Ursächlich dafür ist die Digitalisierung, die das Einkaufsverhalten verändert.

Infolge von Geschäftsschließungen ist das Flächenangebot größer als der Bedarf. Auch die Spitzenmieten sinken durch den zunehmenden Online-Handel. Der Rückgang der Spitzenmieten fiel im vergangenen Jahr je nach Standort jedoch unterschiedlich aus. Im Einzelhandel reichten sie somit von 92 Euro je Quadratmeter in Karlsruhe bis zu 215 Euro je Quadratmeter in Stuttgart. Im Vergleich zum Jahr 2019 ging die Miete in der Landeshauptstadt von 235 auf 215 Euro pro Quadratmeter am stärksten zurück. Dagegen zeigte sich die Entwicklung des Freiburger und Heidelberger Einzelhandelsmarktes vergleichsweise stabil. In Freiburg sank die Spitzenmiete lediglich um 5 Euro auf zuletzt 160 Euro je Quadratmeter, in Heidelberg um 9 Euro auf 115 Euro je Quadratmeter.

Büroflächen kaum noch verfügbar

Zwar wird infolge der Corona-Pandemie das Homeoffice intensiv genutzt. Dennoch bleibt das Zusammentreffen am Arbeitsplatz beliebt. Das ist auch am Büromarkt erkennbar. Auch wenn der kontinuierliche Mietanstieg 2020 an fast allen betrachteten Standorten endete, zeigte sich die Spitzenmiete weitgehend stabil. Lediglich in Stuttgart stieg sie im Jahr 2020 von 23 auf 24 Euro je Quadratmeter leicht an. In Mannheim hingegen wuchs sie bis 2019 und hielt sich danach konstant bei 16,80 Euro je Quadratmeter. Auch in Karlsruhe weitete sich die Spitzenmiete bis 2019 auf 14,50 Euro je Quadratmeter aus und stagnierte seitdem. In Ulm, Heidelberg und Freiburg verharrte sie in den vergangenen zwei Jahren auf nahezu gleichem Niveau zwischen 16 Euro je Quadratmeter und 16,50 Euro je Quadratmeter. Im laufenden Jahr dürften die Büromieten voraussichtlich um knapp 2 Prozent nachgeben.

Auch wenn der bisherige Mietenanstieg 2020 stoppte, ist die Nachfrage nach Flächen groß. Die bislang kräftig wachsende Anzahl der Bürobeschäftigten dürfte sich in Zukunft fortsetzen. Insgesamt nahm sie in der Region Stuttgart sowie in Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe, Mannheim und Ulm von 2010 bis 2020 um 23 Prozent zu. Die Bürofläche wuchs dagegen lediglich um 11,5 Prozent. Vor diesem Hintergrund blieb die Leerstandquote 2020 an den untersuchten Standorten niedrig. Spitzenreiter ist Freiburg mit 1,4 Prozent. Im wirtschaftsstarken Ballungsraum Stuttgart lag sie bei 3 Prozent. In Ulm sank sie von 3 Prozent im Jahr 2019 auf derzeit 2,6 Prozent. In Karlsruhe kam es hingegen zu einer leichten Ausweitung von 3,4 Prozent im Jahr 2019 auf zuletzt 3,7 Prozent. Am stärksten erhöhte sich die Leerstandquote in Mannheim von 4,2 im Jahr 2019 auf derzeit 5,1 Prozent.

Der baden-württembergische Wohnungsmarkt wächst weiter

Der Wohnimmobilienmarkt hat sich anhaltend positiv entwickelt. In Stuttgart stieg die durchschnittliche Erstbezugsmiete auf derzeit 16,50 Euro je Quadratmeter. In Freiburg beträgt sie 14,80 Euro je Quadratmeter. Kaum günstiger ist es in Heidelberg mit 14 Euro je Quadratmeter. Etwas preiswerter kann man dagegen in Karlsruhe, Mannheim, Ulm und Ludwigshafen wohnen. An diesen Standorten bewegt sich die durchschnittliche Erstbezugsmiete zwischen 10,70 Euro je Quadratmeter und 12,70 Euro je Quadratmeter. Insgesamt liegen die Wohnungsmieten in Baden-Württemberg höher als im deutschlandweiten Vergleich. Der Bedarf ist im gesamten Bundesland hoch. Dennoch stagnieren die Fertigstellungszahlen seit 2016. Dieser Umstand dürfte künftig weiter steigende Mieten hervorrufen.