Neue DZ HYP-Studie untersucht Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland

• Konjunkturbedingte Zurückhaltung im Einzelhandel belastet die Mieten

• Bürobestand weist standortübergreifenden Sanierungsbedarf auf 

• Anhaltend dynamische Entwicklung der Wohnungsmieten 

   

Die DZ HYP hat heute ihre aktuelle Studie „Immobilienmarkt Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland 2024|2025“ veröffentlicht. Diese analysiert die Entwicklung der Segmente Handel, Büro und Wohnen an zehn Standorten der drei Bundesländer. Mit der Finanzmetropole Frankfurt sowie Mainz, Wiesbaden und Darmstadt liegen vier der untersuchten Städte im wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet. Hinzu kommen Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Kassel, Saarbrücken und Trier. 

Alle betrachteten Standorte folgen den bundesweiten Markttrends struktureller Veränderungen für die Büro- und Einzelhandelsmärkte sowie steigender Investorennachfrage am Wohnungsmarkt. Die Ausprägung dieser Marktentwicklungen variiert dabei in Abhängigkeit standortspezifischer Gegebenheiten. Sascha Sonntag, Leiter des DZ HYP Immobilienzentrums Frankfurt, fasst zusammen: „Die Ergebnisse unserer Studie sind so heterogen wie die betrachteten Städte selbst. Kleine Einzelhandelsstandorte wie Fulda oder Kaiserslautern punkten mit hohen Zentralitätswerten, während das Rhein-Main-Gebiet von einer hohen Kaufkraft seiner Bevölkerung profitiert. Der Büroimmobilienmarkt verhält sich naturgemäß am Top-Standort Frankfurt spürbar dynamischer, verzeichnet jedoch auch höhere Leerstände als die Märkte der regionalen Zentren. Und selbst der Wohnungsmarkt zeigt sich zwar überall angespannt, aber mit spürbaren Unterschieden zwischen schnell wachsenden Städten wie Darmstadt, Gießen oder Mainz und solchen mit moderatem Haushaltswachstum wie Kaiserslautern oder Saarbrücken.“ 

Einzelhandelsmieten geben an allen Standorten nach

Die untersuchten Standorte haben analog zur bundesweiten Entwicklung unter den Belastungen für den Innenstadthandel gelitten. In allen Städten ist das Mietniveau im Einzelhandel gesunken. Dabei zeigen sich jedoch abhängig von den spezifischen Marktbedingungen deutliche Unterschiede. Den geringsten Rückgang verbuchte die Finanzmetropole Frankfurt mit einem Minus von insgesamt 12 Prozent seit dem Höchststand im Jahr 2017. Die Stadt profitiert dabei von steigenden Gästezahlen im Tourismus sowie einer wachsenden Bevölkerung mit hoher Kaufkraft. Dies gilt auch für Darmstadt, Wiesbaden und Mainz, die jedoch zeitgleich einem intensiven Wettbewerb untereinander ausgesetzt sind. Auch die historisch bedeutsame Stadt Trier verzeichnet ein hohes Besucheraufkommen, dem in Verbindung mit einem großen Einzugsgebiet ein vergleichsweise moderater Mietrückgang zu verdanken ist. Seit dem Allzeithoch im Jahr 2017 ließ die Spitzenmiete hier um 23 Prozent nach. Die Aussichten für den innenstädtischen Einzelhandel sind vor dem Hintergrund der schwachen Konjunktur und zurückhaltenden Konsumausgaben privater Haushalte weiterhin trüb. Zeitgleich ist das Mietniveau bei steigender Flächenverfügbarkeit inzwischen so deutlich gesunken, dass die Mieten 2025 voraussichtlich zum großen Teil stagnieren oder nur noch leicht nachgeben werden. 

Büroimmobilien: Oberzentren verzeichnen geringe Leerstände 

Bundesweit erlebt der Büromarkt einen Wandel in der Nachfrage. Mietende Unternehmen bevorzugen moderne, nachhaltige Flächen und benötigen kleinere Flächen. Diese Nachfrage trifft auf einen veralteten Bestand. Dies gilt auch für die untersuchten Standorte. Die jüngste Bausubstanz ist in Frankfurt zu finden, hier entstanden 60 Prozent der Flächen vor der Jahrtausendwende. In den betrachteten Oberzentren stammen fast 70 Prozent der Objekte aus der Zeit davor. In Saarbrücken und Trier sind ganze 85 Prozent der Büros älter als 25 Jahre. Damit besteht für große Teil des Bestands ein Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Zeitgleich schlägt sich die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage nur bedingt in höhere Leerständen nieder. Mit Darmstadt und Frankfurt stiegen an nur zwei der betrachteten Standorte die Leerstandsquoten bis Mitte 2024 an. In Frankfurt lag diese mit rund 10 Prozent auf bundesweitem Höchststand. In den weiteren untersuchten Städten lagen die Quoten nach dem ersten Halbjahr 2024 zwischen niedrigen 2 und 4 Prozent. Die Mieten für Büroflächen legten jedoch an allen Standorten zu. Das Ausmaß im Zehnjahresverlauf von 2013 bis 2023 reichte von einem moderaten Wachstum von knapp 10 Prozent in Darmstadt und Gießen bis zu 30 Prozent in Frankfurt und Mainz. Mit Blick auf 2025 ist angesichts der schwachen Konjunktur ein sichtbar langsamerer Mietanstieg im Vergleich zu den Vorjahren zu erwarten.

Wohnimmobilien: Dynamische Entwicklung der Erstbezugsmieten hält an

Nach Angaben der 2024 veröffentlichten Zensus-Daten verzeichneten neun der zehn betrachteten Standorte seit 2011 ein Bevölkerungsplus. Einzige Ausnahme bildet Trier, dessen Einwohnerzahl nach diesen Daten leicht rückläufig war. Besonders kräftig wuchsen Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Gießen. Erfreulicherweise war in diesen Städten auch die Anzahl fertiggestellter Wohnungen mit bis zu fünf Wohnungen auf 1.000 Einwohner im Jahr 2023 am höchsten. In Kaiserslautern, Kassel und Saarbrücken waren es dagegen lediglich zwei Wohnungen auf 1.000 Einwohner. Angespannt sind gleichwohl die Wohnungsmärkte aller betrachteten Standorte, denn alle verzeichneten in den vergangenen Jahren eine Zunahme privater Haushalte, die über dem Plus an Einwohnern lag. Auch die Mieten steigen standortübergreifend seit rund 15 Jahren kontinuierlich an. Die höchsten Mieten werden mit erwartungsgemäß an den besonders angespannten Märkten im Rhein-Main-Gebiet erzielt. In den günstigsten Oberzentren Kaiserslautern und Saarbrücken lagen die Erstbezugsmieten mit durchschnittlich 10 Euro je Quadratmeter 2023 nur knapp über der Hälfte des Werts, der in Frankfurt erzielt wurde (18 Euro je Quadratmeter). Diese Entwicklung dürfte sich 2025 fortsetzen, sodass die Erstbezugsmieten an den untersuchten Standorten um 4 bis 5 Prozent anziehen könnten.