Regionale Immobilienzentren 2020: Büromärkte entwickeln sich dynamisch

• Mietrenditen in Oberzentren höher als an Top-Standorten
• Einzelhandel bleibt geprägt von Veränderungen
• DZ HYP vergleicht in aktueller Studie die gewerblichen Immobilienmärkte an zwölf regionalen Standorten mit den sieben Metropolen

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland zeigt sich nach dem zurückliegenden Rekordjahr auch 2020 in guter Verfassung. Insbesondere bei Büroimmobilien trifft angesichts der erfreulichen Beschäftigungslage eine große Flächennachfrage auf ein spürbar verknapptes Angebot. Vor diesem Hintergrund ist für das laufende Jahr mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen. Der Einzelhandel befindet sich hingegen in einer Phase spürbarer Veränderungen. Grundsätzlich bleiben Innenstadtlagen zwar begehrt. Allerdings gewinnen alternative Nutzungen wie Gastronomie und Nahversorgung an Bedeutung. Die Flächennachfrage seitens der klassischen Mode- und Elektronikfilialisten ist aufgrund der Online-Konkurrenz rückläufig. In Verbindung mit dem bestehenden hohen Preisniveau führt diese Entwicklung zu stagnierenden und leicht nachgebenden Spitzenmieten.

Dies sind zentrale Ergebnisse der aktuellen DZ HYP Studie „Regionale Immobilienzentren 2020“, die die Segmente Büro und Einzelhandel in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg analysiert. Zur besseren Einordnung werden die Entwicklungen in den zwölf regionalen Zentren mit den sieben deutschen Top-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen.

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP, erläutert: „Bei vielen Anlegern stehen die sieben Top-Standorte unverändert im Fokus. Aber auch in den Oberzentren nehmen die Investitionen zu. Eine tiefgreifende Marktkenntnis vorausgesetzt, können regionale Märkte eine attraktive Anlagealternative darstellen. Insbesondere die Assetklasse Büro überzeugt hier mit einer stabilen Mietentwicklung. Zeitgleich liegen die anfänglichen Mietrenditen spürbar über dem Wert der Metropolen.“

Büroflächenmangel setzt sich trotz Zunahme von Baugenehmigungen fort

Die Lage am Arbeitsmarkt in Deutschaland ist nach wie vor gut. Das verlangsamte Wirtschaftswachstum hat im vergangenen Jahr zwar erste Spuren hinterlassen. Die Zahl der Erwerbstätigen liegt dennoch auf Rekordniveau. In der Folge ist die Nachfrage nach Büroobjekten hoch. An vielen Standorten sind kaum noch freie Flächen verfügbar. Die einstige Angebotsreserve von durchschnittlich 9 Prozent im Jahr 2009 ist auf eine Leerstandsquote von zuletzt 3 Prozent gesunken. Den niedrigsten Wert unter den analysierten Standorten wies 2019 Münster mit 1,2 Prozent leerstehender Bürofläche auf. Auch an den Top-Standorten Berlin, München und Stuttgart lagen die Leerstandsquoten unter 2 Prozent. Der steigenden Nachfrage standen über viele Jahre zu schwache Neubauaktivitäten mit Flächenneuzugängen von durchschnittlich rund 1 Prozent gegenüber. Erst 2019 konnten wachsende Fertigstellungszahlen beobachtet werden. In den kommenden Jahren ist vor diesem Hintergrund zwar mit einem ausgedehnten Angebot zu rechnen. Angesichts einer ausgelasteten Bauwirtschaft und der kumulierten Bedarfslücke ist ein Überhang an Flächen hingegen nicht zu erwarten.

Die Nachfrage der Anleger nach Investitionen in Büroobjekte bleibt auf einem hohen Niveau. Infolgedessen gab die anfängliche Mietrendite 2019 erneut nach. Dies gilt für regionale Standorte gleichermaßen wie für die Metropolen. In den untersuchten Oberzentren wurden im Durchschnitt 4,0 Prozent erzielt, an den Top-Standorten lag der Wert mit 2,8 Prozent spürbar darunter. Mit 4,5 Prozent boten sich in Bremen die besten Renditemöglichkeiten, dicht gefolgt von Essen (4,2 Prozent), Mannheim und Darmstadt (jeweils 4,4 Prozent). Schlusslicht mit 3,7 Prozent war Mainz. Unter den sieben einwohnerstärksten Städten Deutschlands lag Köln mit 3,1 Prozent vorn. Berlin verzeichnete mit 2,6 Prozent den niedrigsten Wert.

Spürbare Mietzuwächse auf den Büromärkten

Der seit vielen Jahren anhaltende Mietanstieg auf den Büromärkten fiel zuletzt stärker aus als auf den Wohnungs- und insbesondere den Einzelhandelsmärkten. Über alle betrachteten Standorte stiegen die Spitzenmieten 2019 so stark wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr. Das hohe Mietplus ist in erster Linie einem signifikanten Anstieg an den Top-Standorten von mehr als 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 33,40 Euro je Quadratmeter geschuldet. In den Oberzentren fiel das Wachstum mit rund 3 Prozent auf 15,10 Euro je Quadratmeter spürbar moderater aus. Zeitgleich zeigen die regionalen Märkte eine homogenere Mietentwicklung. Seit dem Jahr 2000 schwankten die Werte gegenüber den jeweiligen Vorjahren zwischen -3 und +5 Prozent. Seit 2007 steigen sie jährlich um rund 3 bis 5 Prozent. Die Top-Standorte zeigten sich im gleichen Zeitraum mit Veränderungen zum Vorjahr zwischen -14 und +12 Prozent spürbar unbeständiger. Die höchsten Spitzenmieten regionaler Immobilienzentren wurden 2019 in Hannover mit 17,10 Euro je Quadratmeter erzielt. Dahinter liegen Mannheim mit 16,80 Euro sowie Nürnberg und Essen mit 15,50 Euro. Mit jeweils 13,20 Euro je Quadratmeter lagen die drei günstigsten Standorte Augsburg, Bremen und Darmstadt nur rund 4 Euro unter den Höchstwerten. In den Metropolen zeigt sich eine größere Spannbreite. Hier ist Spitzenreiter Frankfurt mit 41 Euro je Quadratmeter fast doppelt so teuer wie Stuttgart mit 23 Euro. Vor dem Hintergrund des nur moderat ausfallenden Flächenzuwachses ist 2020 mit anziehenden Spitzenmieten zu rechnen, wenngleich mit nachlassender Dynamik. In den Oberzentren wird der durchschnittliche Mietanstieg bei voraussichtlich rund 2 Prozent liegen. An den Top-Standorten dürfte dieser einen Prozentpunkt mehr betragen.

Einzelhandel: Innerstädtischer Produktmix im Wandel

Der stationäre Einzelhandel befindet sich inmitten einer Phase der Veränderungen. Grundsätzlich sind die Toplagen nach wie vor begehrt. Der Angebotsmix verschiebt sich allerdings vor dem Hintergrund eines veränderten Einkaufsverhaltens zunehmend in Richtung Gastronomie und Nahversorgung. Die klassischen Retailer aus der Mode- und Elektronikbranche stehen unter Druck und reduzieren ihre Verkaufsflächen. Die Top-Standorte können diese Entwicklung dank einer überdurchschnittlichen Kaufkraft, ihrer Marktgröße und Internationalität abfedern. Hier bewegen sich die Spitzenmieten seit 2016 zum Großteil seitwärts. 2019 waren es im Durchschnitt 294 Euro je Quadratmeter. Für die regionalen Standorte ist dies schwieriger. Sie verfügen nicht über Alleinstellungsmerkmale mit internationaler Strahlkraft, sondern sind zahlreicher und austauschbarer. Folglich sanken die Spitzenmieten in den zurückliegenden drei Jahren um 4 Prozent auf zuletzt durchschnittlich 129 Euro je Quadratmeter. Positiv für Innenstädte und Investoren ist das potenziell breite Nutzerspektrum für Citylagen. Neben Handel, Nahversorgung und Gastronomie kommen auch Coworking-Büros, Freizeitangebote oder Paket-Stationen in Frage. Darauf ausgerichtete Immobilien werden in Zukunft ein geringeres Leerstandsrisiko aufweisen. Für 2020 ist damit zu rechnen, dass sich die Anpassungsprozesse im innerstädtischen Einzelhandel fortsetzen. Der Miettrend dürfte anhalten und je nach Standort zu stabilen bis leicht nachlassenden Werten führen.

Mietrendite im Einzelhandel leicht rückläufig

Die schwächere Flächennachfrage der Retailer sowie die unter Druck geratenen Spitzenmieten haben die Skepsis der Investoren gegenüber Einzelhandelsimmobilien vergrößert. Gleichwohl sind die anfänglichen Mietrenditen 2019 erneut leicht gefallen. In den Oberzentren lagen sie bei durchschnittlich 4 Prozent. Die Spannbreite reichte von 3,4 Prozent in Münster bis zu 4,5 Prozent in Darmstadt und Essen. An den Top-Standorten waren 2,8 Prozent erzielbar. München repräsentiert mit 2,6 Prozent den teuersten Standort für Einzelhandelsinvestments.

Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie „Regionale Immobilienzentren 2020“ steht zum Download bereit oder kann bei der DZ HYP angefordert werden. Grafiken werden gern zur Verfügung gestellt.