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DZ HYP veröffentlicht neue Studie „Regionale Immobilienzentren 2023“

13.03.2023

  • Erhöhte Nachfrage nach modernen Büroflächen
  • Einzelhandel: Spitzenmieten gehen erneut zurück
  • Leicht steigende Mietrenditen bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien

Die DZ HYP hat heute ihre aktuelle Studie „Regionale Immobilienzentren 2023“ veröffentlicht. Darin wird die Entwicklung der Segmente Büro und Einzelhandel in zwölf Oberzentren analysiert und zur besseren Einordnung mit den sieben Top-Standorten verglichen. Aus der Studie geht hervor, dass sich der Büroleerstand 2022 wie bereits im Vorjahr erneut ausweitete. Die großen Wirtschaftszentren waren mit einer Leerstandsquote von 4,7 Prozent stärker betroffen als die untersuchten regionalen Standorte mit 4,1 Prozent. Wegen der merklich erhöhten Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Flächen stiegen gleichzeitig in allen in der Studie betrachteten Städten die Bürospitzenmieten. Im Einzelhandel gingen die Spitzenmieten hingegen weiter zurück, wenn auch verlangsamt. Davon waren die Oberzentren 2022 mit -4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr stärker betroffen als die Top-Standorte mit -4,0 Prozent. Die Mietrenditen für Büroimmobilien stiegen seit zwei Jahren erstmals wieder an. Im Einzelhandel haben sie ihren Aufwärtstrend der beiden Vorjahre fortgesetzt. In beiden Segmenten fällt das Niveau aber immer noch relativ niedrig aus.

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP, erklärt: „Neben Rohstoffmangel und unterbrochenen Lieferketten beeinflussen der Inflations- und Zinsanstieg das Geschehen an den Immobilienmärkten spürbar. Infolgedessen haben Anleihen als alternative Anlageform an Attraktivität gewonnen. Immobilien werden aber weiterhin gefragt sein und bieten nach wie vor Renditechancen. Schließlich besteht der große Bedarf für Wohnraum und moderne Gewerbeimmobilien unverändert fort.“

Die Ergebnisse im Detail

Büromarkt: Flächenumsatz nahezu unverändert

Die 19 betrachteten Standorte verzeichnen zusammen einen Büroflächenbestand von etwa 115 Millionen Quadratmetern. Das ist fast ein Drittel der in Deutschland verfügbaren Bürofläche. Auf die zwölf Oberzentren entfallen rund 32 Millionen Quadratmeter. Die Standortgröße reicht von 1,5 Millionen in Augsburg bis zu 4,6 Millionen Quadratmetern in Hannover, dem größten Büromarkt unterhalb der sieben Metropolen. Der Flächenumsatz erreichte 2022 mit insgesamt knapp 4 Millionen Quadratmetern weitestgehend das Ergebnis von 2021. Damit sind die Vermietungsaktivitäten noch ein gutes Stück von dem bisherigen Maximum mit fast 5 Millionen Quadratmetern vor der Corona-Pandemie entfernt. Das Büroflächenwachstum wiederum hat sich in der Zeit von 2017 bis 2022 verdreifacht. Berlin ragte dabei heraus und erreichte von 2020 bis 2022 im Durchschnitt einen jährlichen Flächenneuzugang von 2,5 Prozent und damit fünfmal so viel wie Darmstadt, wo der relative Flächenzuwachs am geringsten ausfiel.

Bürospitzenmieten setzen Aufwärtstrend fort

Die Leerstandsquote weitete sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr geringfügig aus. Dies ist vor allem auf den beschleunigten Bau von Bürogebäuden und die Nachwirkungen des rückläufigen Flächenbedarfs während der Pandemie zurückzuführen. Der Trend zum Arbeiten im Homeoffice hingegen wirkt sich nur allmählich aus, da Mietverträge oft über längere Zeiträume abgeschlossen werden. Bisher gingen steigende Leerstände meist mit rückläufigen Spitzenmieten einher. In den vergangenen zwei Jahren legten diese jedoch sichtbar zu. In den Oberzentren betrugen sie Ende vergangenen Jahres durchschnittlich 16,50 Euro je Quadratmeter und damit 3,6 Prozent mehr als 2021. Das günstigste Oberzentrum war erneut Darmstadt mit 13,50 Euro pro Quadratmeter. Hannover hingegen erwies sich mit 18,50 Euro je Quadratmeter weiterhin als teuerster regionaler Bürostandort, dicht gefolgt von Augsburg mit 18,00 Euro je Quadratmeter. Leipzig und Mannheim lagen mit einem Quadratmeterpreis in Höhe von 17,50 Euro knapp auf ähnlichem Niveau, ebenso Nürnberg mit 17,00 Euro je Quadratmeter. An den sieben Top-Standorten fiel der Mietanstieg 2022 mit durchschnittlich 8,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wesentlich stärker aus und lag Ende Dezember bei 38,10 Euro je Quadratmeter. Dabei stachen Berlin, München und Frankfurt mit Höchstwerten von 43,50 bis zu 45,00 Euro je Quadratmeter hervor. Düsseldorf punktete mit dem kräftigsten Anstieg der Spitzenmiete um 22,6 Prozent. Auch in Stuttgart konnte die Spitzenmiete in dem Segment gegenüber den Vorjahren um 16,7 Prozent zulegen, gefolgt von Köln mit 10 Prozent.

Die veränderten Marktbedingungen führten im vergangenen Jahr erstmals wieder zu steigenden anfänglichen Mietrenditen am Büromarkt. Ende 2022 reichte das Spektrum von knapp über 3 Prozent in Berlin, Hamburg und München bis zu knapp 5 Prozent in Bremen. Der Renditeanstieg fiel insgesamt an den Top-Standorten etwas ausgeprägter aus als in den Oberzentren.

Mit Blick auf das oft hohe Alter der Bürobestände dürfte der Bedarf an modernen Flächen das Angebot auf Jahre übersteigen. Zusätzlich werden sich die Neubauaktivitäten durch die steigenden Bau- und Finanzierungskosten verlangsamen. Auch durch den zunehmenden Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte gewinnen hochwertige Büros spürbar an Bedeutung. Entsprechend wächst die Bereitschaft, hohe Mieten zu zahlen. Durch die guten Vermietungsaussichten dürften moderne Objekte für Anleger attraktiv bleiben.

Einzelhandel: Flächennachfrage nimmt ab

Nach zwei Pandemiejahren steht der innerstädtische Handel weiterhin vor Herausforderungen. Seit 2022 bremst die hohe Inflation die Erholung zusätzlich. Der Kaufkraftverlust veranlasst private Haushalte zum Sparen, was bei Einzelhändlern zu weiteren Umsatzeinbußen führt. Hinzu kommen erheblich höhere Betriebskosten für Heizung, Klimatisierung und Beleuchtung. Die Inflation belastet nicht nur den City-Handel, sondern auch Supermärkte und den E-Commerce. Lediglich das Luxussegment entwickelte sich stabil. Filialschließungen und Insolvenzen betreffen weiterhin insbesondere den Innenstadthandel, wodurch der Leerstand weiter zunimmt.

Spitzenmieten gehen unterschiedlich stark zurück

Die Top-Standorte haben die Belastungen im Einzelhandel besser verkraftet als die Oberzentren. Im Durchschnitt erreichten die Spitzenmieten in Deutschlands sieben größten Metropolen 2022 immer noch 254 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 4 Prozent. In den Oberzentren verzeichneten die Mieten in sehr guten Lagen 2022 durchschnittlich 110 Euro je Quadratmeter. Im Mittel verringerten sie sich gegenüber 2021 um 4,7 Prozent. Am höchsten war das Mietniveau in Hannover mit einem Quadratmeterpreis von 165 Euro, am niedrigsten in Darmstadt mit 59 Euro. Dort verringerte sich die Spitzenmiete mit 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr auch am stärksten, gefolgt von Essen (10,3 Prozent), Augsburg (7,4 Prozent) und Mainz (6,4 Prozent). Nürnberg (2,1 Prozent) und Bremen (2,6 Prozent) verzeichneten den geringsten Rückgang. Unter den sieben großen Wirtschaftszentren war Stuttgart der günstigste Einzelhandelsstandort mit 195 Euro pro Quadratmeter, München blieb mit 310 Euro je Quadratmeter nach wie vor der teuerste. Die bayerische Landeshauptstadt hatte mit 1,6 Prozent auch den geringsten Rückgang der Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr. In Berlin zeichneten sich mit 5,6 Prozent hingegen die stärksten Einbrüche bei den Spitzenmieten gegenüber 2021 ab.

Diese Entwicklung dürfte sich auch im laufenden Jahr mit einem zu erwartenden Rückgang der Spitzenmieten um rund 4 Prozent fortsetzen. In Innenstadtlagen werden vielfach neue Anbieter erscheinen, die dort bislang nicht vertreten waren. Die Handelsmieten in Seiten- oder Stadtteillagen haben sich hingegen sukzessive positiv entwickelt und werden neben dem E-Commerce eine ernst zu nehmende Konkurrenz für den stationären City-Handel bleiben.

Mietrenditen im Einzelhandel steigen erneut an

Die anfänglichen Mietrenditen haben ihren Aufwärtstrend der beiden Vorjahre moderat fortgesetzt und liegen gut einen halben Prozentpunkt über dem Tief von 2019. In den Oberzentren betrugen sie 2022 für erstklassige Objekte durchschnittlich 4,5 Prozent. Die Spanne erstreckte sich von 3,9 Prozent in Münster bis zu 5,2 Prozent in Essen. An den Top-Standorten wurden Werte zwischen 3 Prozent in München und 3,7 Prozent in Stuttgart erzielt, was einem Durchschnitt von 3,3 Prozent entsprach.

Trotz des E-Commerces ist den Konsumenten ein Besuch in der Innenstadt und der Einkauf im Geschäft wichtig. Flächenumnutzung, eine neue Angebotsvielfalt, der Bevölkerungszuwachs und die Erholung des Tourismus erweisen sich als unterstützende Impulse für die Zukunft der City. Dieser Aufbruch könnte allerdings durch die hohen Bau- und Finanzierungskosten ins Stocken geraten. Der große Bedarf an Büros und Wohnungen dürfte die Mixed-Use-Innenstadtentwicklung dennoch begünstigen.

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