Studien der DZ HYP - Regionale Immobilienzentren 2025
Intro
Herzlich willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar. Hier erhalten Sie interessante Einblicke in die vielfältigen Themen der DZ HYP, einer führenden Immobilienbank in Deutschland und Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken. Wir sprechen mit Branchenexpertinnen und -experten zu aktuellen Marktentwicklungen und beleuchten Trends und Themen rund um die Immobilienwelt.
Moderator
Hallo und herzlich willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar. Heute wieder mit Thorsten Lange von der DZ BANK. Hallo Thorsten.
Thorsten Lange
Hallo Lars.
Moderator
Ja, und wenn ich dich hier habe, Thorsten, zum Podcast, dann wissen vermutlich schon die meisten, die das hier kennen: Aha – neuer Marktbericht aus der Immobilienbranche liegt vor. Und das tut er hier auch: 79 Seiten mit aktuellen Daten und Entwicklungen, und zwar diesmal aus den regionalen Immobilienzentren. Thorsten, wenn du in zwei Sätzen erklären sollst – worüber sprechen wir heute, worum geht’s und wer genau sind diese regionalen Immobilienzentren?
Thorsten Lange
Ja, der Marktbericht betrachtet ungefähr 20 Immobilienstandorte. Das sind die sieben Topstandorte plus zwölf Oberzentren und schaut hierbei auf die Immobiliensegmente Handel und Büro. Beide aktuell sehr spannend, denn sie durchlaufen einen tiefgreifenden Strukturwandel – und daraus ergeben sich spannende Entwicklungen.
Moderator
Und wenn du es noch einmal ganz schnell sagst: Über welche zwölf reden wir und was sind demgegenüber die Topstandorte, die vielleicht nächstes Mal dran kommen?
Thorsten Lange
Ja, die Hauptdarsteller hier sind die zwölf Oberzentren. Es gibt in Deutschland mehr Oberzentren, deshalb haben wir eine Auswahl getroffen, die Immobilienstandorte gut abbilden soll und auch die gesamte Bundesrepublik betrachtet. Das sind im Norden Bremen und Hannover, im Osten Dresden und Leipzig, in der Mitte Darmstadt und Mainz, im Westen Essen und Münster, im Südosten Augsburg und Nürnberg und im Südwesten Karlsruhe und Mannheim.
Moderator
Die sieben Topstandorte hast du trotzdem auch mit drin, aber als Vergleichsmaßstab, richtig?
Thorsten Lange
Genau. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Die spielen im Bericht die zweite Geige, dienen aber als Benchmark, um die Entwicklung der Oberzentren gegenüberzustellen.
Moderator
Und das alles kannst du ohne abzulesen aus dem Kopf sagen, du steckst tief im Thema. Und das Spannende ist ja: Der Marktbericht richtet sich nicht nur an professionelle Anleger, sondern ist auch für die breite Öffentlichkeit interessant. Wie entwickeln sich Preise, wie verändern sich Städte? Und auch: Welchen Einfluss haben Corona, Ukrainekrieg oder das neue Konjunkturpaket auf unsere Wirtschaft?
Moderator
Eine deiner Überschriften lautet: „Der Strukturwandel schreitet voran.“ Wie stark verändert zum Beispiel Homeoffice den Büroimmobilienmarkt?
Thorsten Lange
Zum einen betrifft es die Quantität der Büroflächen. Menschen arbeiten häufiger von zu Hause, also werden weniger Schreibtische und damit weniger Fläche benötigt. Früher hatte jede Person ihren festen Arbeitsplatz, der aber oft leer stand, durch Dienstreisen, Urlaub oder Teilzeit. Wenn man jetzt flexible Konzepte einführt, kann die Fläche reduziert werden. Zum anderen verändert sich die Qualität der Büroflächen. Die Büros werden hochwertiger, weil Unternehmen wollen, dass Mitarbeitende wieder gerne ins Büro kommen: helle Räume, Räume für Teamarbeit, Kreativität, Lounge-Bereiche – nicht mehr nur reine Schreibtischlandschaften. Auch der Fachkräftemangel spielt eine Rolle: Attraktive Büros helfen, Talente zu gewinnen.
Moderator
Das betrifft alle Standorte, aber die Prozesse laufen regional unterschiedlich ab, richtig? Wo liegen die Unterschiede?
Thorsten Lange
In den Topstandorten haben wir viele große Dienstleister, für die Homeoffice selbstverständlich ist. Dort dominieren große Büroprojekte, oft im Besitz institutioneller Investoren. Flächen sind gemietet und leichter austauschbar. In kleineren Städten hingegen haben wir mehr Mittelstand und Industrie, häufig mit eigenen Immobilien auf dem Betriebsgelände. Dort ist die Anpassung deutlich schwieriger und der Kostendruck geringer, weil die Mieten niedriger sind.
Moderator
Was bedeutet das für Eigentümer von Büroimmobilien – worauf müssen sie sich einstellen?
Thorsten Lange
Sie müssen ihre Immobilien an die neuen Ansprüche anpassen. Unternehmen haben ihre Bürostrategien neu ausgerichtet. Wer nicht modernisiert, riskiert langfristig Leerstand.
Moderator
Kommen wir zum Handelsimmobilienmarkt. Gibt es Parallelen?
Thorsten Lange
Ja. Digitalisierung treibt E-Commerce wie Homeoffice. Beides bedeutet: weniger Bedarf an Fläche. Handelsflächen müssen attraktiver werden, damit die Menschen bewusst dorthin kommen. In vielen Shoppingcentern sehen wir mehr Gastronomie, Dienstleistungen, Fitness, Arztpraxen oder Kitas – passend, weil Infrastruktur und Parkmöglichkeiten vorhanden sind.
Moderator
Beispiel Frankfurt und Darmstadt: Wie wirkt sich die Nähe eines Topstandorts auf ein Oberzentrum aus?
Thorsten Lange
Darmstadt ist hochattraktiv – Wissenschaft, starke Wirtschaft, große Universität, Teilchenbeschleuniger, ESA-Zentrum. Der Wohnungsmarkt ist extrem teuer und fast auf Topstandort-Niveau. Im Büromarkt hingegen ist das Mietniveau viel niedriger als in Frankfurt. Auffällig ist der Einzelhandel: Die Spitzenmieten haben sich fast halbiert – wegen des starken Wettbewerbs durch den nur 30 km entfernten Topstandort Frankfurt.
Moderator
Das zeigt: Städte brauchen individuelle Lösungen. Ein anderes Thema: Milliarden-Konjunkturpaket der Bundesregierung. Welchen Einfluss hat das?
Thorsten Lange
Es stärkt die Konjunktur, hilft dem schwachen Arbeitsmarkt und damit dem Immobilienmarkt. Positiv für die Nachfrage. Aber die Auswirkungen sind je nach Standort unterschiedlich: Rüstungsinvestitionen betreffen bestimmte Regionen, Infrastruktur verteilt sich breiter. Insgesamt hat es eher einen allgemeinen, positiven Effekt.
Moderator
Vielen Dank, Thorsten. Wer mehr erfahren möchte: Der komplette Marktbericht „Regionale Immobilienzentren“ steht auf dzhyp.de zum Download bereit.
Thorsten Lange
Vielen Dank – und bis zum nächsten Mal.
Moderator
Auch von uns vielen Dank fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge von DZ HYP Hörbar.