Studien der DZ HYP - Immobilienmarkt Deutschland 2025
Intro
Herzlich willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar. Hier erhalten Sie interessante Einblicke in die vielfältigen Themen der DZ HYP, einer führenden Immobilienbank in Deutschland und Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken. Wir sprechen mit Branchenexpertinnen und -experten zu aktuellen Marktentwicklungen und beleuchten Trends und Themen rund um die Immobilienwelt.
Moderator
Hallo und willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar. Neben mir sitzt wieder Thorsten Lange von der DZ BANK. Ich grüße dich, Thorsten.
Thorsten Lange
Hallo Lars.
Moderator
Und Stammhörerinnen und -hörer unseres Podcasts, die wissen damit ja dann auch schon ansatzweise oder vielleicht auch schon ein bisschen mehr, worum es heute wieder gehen soll. Thorsten ist ja Senior Economist bei der DZ BANK und er erstellt für die DZ HYP regelmäßig Marktberichte über den Immobilienmarkt in Deutschland. Unterschiedliche Schwerpunkte, unterschiedliche Regionen oder auch unterschiedliche Städte. Und wer Lust hat, der kann sich auch die Folgen zum Sondermarktbericht, die wir vergangenes Jahr aufgenommen haben, oder auch aus den Bundesländern Hessen, Rheinland, Pfalz und Saarland auch noch einmal anhören. Heute Thorsten, da geht es ja um die Immobilienmärkte der sieben Topstandorte in Deutschland. Welche sind denn diese Top sieben und was zeichnet sie denn aus?
Thorsten Lange
Ja, ich habe mir eben im Zug überlegt, dass das ja eigentlich eine Superfrage für Wer wird Millionär wird. Was sind die deutschen Topstandorte? Oder noch die Steigerung davon? Wer legt das eigentlich fest? Falls die Frage dann mal kommen sollte, wer hier zuhört, der weiß dann die Antwort.
Moderator
Würdest du sagen 500 € Niveau oder gehen wir schon Richtung 64.000?
Thorsten Lange
Ja, ich glaube, das ist schon ein relativ kleiner Kreis, der das wirklich auf Anhieb beantworten kann. Die sieben Topstandorte sind tatsächlich die sieben größten Städte in Deutschland. Das sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Aber jetzt die Frage Warum sind das die Topstandorte? Jetzt wird die sieben größten Städte denken Ja, das geht nach Einwohnerzahl. Aber das ist tatsächlich nicht gut geeignet, um Immobilien Standorte trennscharf zu kategorisieren. Denn wenn man jetzt nach Einwohnerzahl geht, wäre ja auch die Frage Nimmt man jetzt die fünf Größten oder die zehn Größten? Das hat sich irgendwie nicht bewährt, Immobilienstandorte so zu unterscheiden und in diesem Problem hat sich vor über 30 Jahren Hartmut Bull Wien und sein gleichnamiges Research-Unternehmen angenommen und haben sich überlegt, wie man hier eine bessere Klassifizierung von Immobilienstandorten vornehmen kann. Und danach sind die A-Standorte oder die Topstandorte die großen Wirtschaftszentren geworden, die eine nationale und internationale Bedeutung haben. Die große liquide Immobilienmärkte haben, eine große, sehr große Bürofläche als Immobilienstandort und die hohe Spitzenmieten haben. Und so hat man eben dann die Städte klassifiziert in A bis D-Standorte und das hat sich so als Marktstandort bis heute gehalten. Wir nutzen sie ja auch in unseren Marktberichten die Bundesbank. Nutzt ist das Statistische Bundesamt. Das ist schon so, eigentlich wirklich der Marktstandard dort für Immobilienstandorte.
Moderator
Also das sind die sieben Topstandorte, die sieben A Standorte. Und du hast dich ja konzentriert wie immer auf die drei Bereiche Büro, Handels, Wohnimmobilien. Und lass uns doch dann mit dem Büromarkt einfach einmal starten. Wie unterscheidet sich denn beispielsweise dieser Büromarkt? Auch wenn man darauf schaut, dass man vielleicht Städte hat, die auch eine vergleichbare Größe haben?
Thorsten Lange
Ja, das Besondere bei den Topstandorten ist einmal eben ihre wirtschaftliche Größe und dann eben auch gepaart mit der guten nationalen internationalen Erreichbarkeit. Das sind ganz wichtige Aspekte, weil dadurch sind die Städte eben für Unternehmen als Standort sehr interessant, weil sie von da aus eben über die Flughäfen, Kunden oder auch Konzernzentralen im Ausland schnell beispielsweise auch an einem Tag erreicht werden können. Dann sind es zum Teil noch Landeshauptstädte mit Berlin, sogar die Bundeshauptstadt. Und daraus leitet sich dann letztendlich ein sehr hoher Büroflächen-Bedarf ab, weil eben dann hier sich doch in großer Zahl Behörden, Universitäten, Unternehmenszentralen befinden, aber auch Banken und Versicherungen. Dann eben auch noch Dienstleister drumherum, Wirtschaftsprüfer oder große Anwaltskanzleien. Und daraus resultiert eben dieser hohe Büroflächenbedarf. Und wenn man sich das mal an einem Beispiel anguckt von zwei ungefähr gleich großen Städten Düsseldorf und Essen, liegen die auch relativ dicht zusammen. Aber Düsseldorf hat doppelt so viel Bürofläche wie Essen, was jetzt ja letztendlich zeigt, hier ist eben die Dienstleistung eben doch sehr viel stärker ausgeprägt und damit eben auch der ein sehr viel größerer Büromarkt.
Moderator
Und die Büromieten, die haben ja alle so eine bestimmte Stoßrichtung, auch wenn ich dann magister ich dich jetzt gelesen habe. Wie entwickeln sich die Büromieten denn in diesen Topstandorten und vielleicht auch in Abgrenzung zu denen, die da nicht a Standorte sind?
Thorsten Lange
Büroflächen werden ja eigentlich überall gebraucht, aber man hat das schon in den zurückliegenden Jahren schon gemerkt, dass es so eine doch spürbare Konzentration gibt auf die großen Metropolen und eben auch gute Bürolagen. Und das hat sich besonders auf die Topstandorte mietsteigernd ausgewirkt. Wenn wir hier mal einfach auf die Zahlen gucken. Im Durchschnitt der sieben Topstandorte kostet ein Quadratmeter für die Spitzenmiete aktuell ungefähr 43 € und der 10-jährige Mietanstieg lag bei rund 70 %. Wenn wir auf die B-Städte gucken, also die Kategorie danach, haben wir im Durchschnitt 18 € Mietanstieg noch 40 %, um bei den und den Städten, also den schon relativ kleinen Bürostandorten, sind es dann noch 14 € und ein Mietanstieg von 30 %. Und insofern merkt man hier schon, dass die Dynamik an den Topstandorten trotz des höheren Ausgangsniveaus eben auch deutlich höher ist.
Moderator
Und das ist auch praktisch bei den sieben Standorten ähnlich.
Thorsten Lange
Es gibt Unterschiede, aber das Niveau ist durchweg relativ hoch. Der Einstiegspreis ist so bei über 30 € und der ragt dann bis hin zu 55 € pro Quadratmeter.
Moderator
So, Deutschlands größte Stadt ist Berlin, das ist die Hauptstadt. Ist es auch die teuerste Büroimmobilienstadt? Berlin hat ganz massiv aufgeholt als Immobilienstandort in den vergangenen Jahren. Aber Berlin leidet ja immer noch so ein bisschen unter der Wirtschaftsschwäche und ist schon ziemlich gut positioniert. Aber der teuerste deutsche Immobilienstandort ist inzwischen in allen Kategorien die bayerische Landeshauptstadt München. Da ist man bei einer Spitzenmiete von den eben erwähnten 55 € je Quadratmeter. Und gibt es dafür aus deiner Sicht so ein, zwei Ursachen, warum München da vorne ist?
Thorsten Lange
Ja, bei München kommen verschiedene Aspekte zusammen. Das ist zum einen eine sehr attraktive Stadt mit einer sehr hohen Lebensqualität, eine enorm hohe Wirtschaftsleistung also. München hat unter den deutschen Städten auch die höchste Kaufkraft, zum Beispiel. Dann hat man in München eben auch gewisse Tech Orientierung, Laptop und Lederhose. Wir erinnern uns noch daran und München hat zwei Spitzenuniversitäten mit der TU und der LMU und das macht die Stadt als Standort interessant. Und nicht ganz ohne Grund sind die US IT Riesen wie Apple, Amazon, Google und Microsoft alle in München vor Ort. Jetzt kommt noch eine neuer, ja vielleicht angehende IT Gigant hinzu. Das ist das Unternehmen, das hinter Chat GPT steht, Open AI. Das hat jetzt auch seine Deutschland Niederlassung in München eröffnet.
Moderator
Du hast jetzt mehrfach auch den Begriff der Attraktivität der Städte auch genannt. Vielleicht können wir mal zum Bereich der Handelsimmobilien dann schauen, weil das ja glaube ich, auch ein wichtiger Faktor ist an der Stelle. Welchen Einfluss hat das beispielsweise auf den Immobilienbereich hier?
Thorsten Lange
Ja, für den Handel sind die Topstandorte auch besondere Standorte, die hier wiederum aus dem spezifischen Standort Faktoren Mix sich eben ergänzen. Das ist einmal die reine Marktgröße, das ist eben das große Einzugsgebiet und die große Einwohnerzahl, Das ist die Wirtschaftsstärke und die hohe Kaufkraft eben mit der Ausnahme Berlin. Und was eben noch ganz wichtig ist für den Handel in die Top Städte kommen eben auch in sehr großer Zahl in und ausländische Besucher, sei es als Geschäftsreisende, als Touristen oder durch die großen Messestandorte. Das ist jetzt so ein bisschen die Abgrenzung zu den anderen Städten. Die Top Standorte sind eigentlich für Filialisten in ihrer Liste ihrer Filialen gesetzt. Da müssen sie hin und wenn ein neuer Retailer aus dem Ausland den deutschen Markt nutzen möchte und hier eine Filiale aufmacht, dann wird das mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in einem der Top Standorte machen, weil man eben hier den großen und kaufkraftstarken Markt hat und da dann eben auch am besten sehen kann, ob das Konzept funktioniert. Wenn man in irgendeiner kleinen Stadt anfängt und es läuft nicht, dann weiß man nicht, liegt es am Konzept oder liegt es an der an dem zu kleinen Markt? Wenn es in Berlin nicht funktioniert, wird es wahrscheinlich am Konzept liegen und insofern sind die Top Standorte eigentlich gesetzt, während die anderen Standorte in Deutschland und da sind natürlich auch viele attraktive Städte dabei, die haben teilweise auch viele Touristen, aber die sind aus Sicht eines Retailers eben austauschbar. Und das erklärt auch, warum die Spitzenmiete in den Topstandorten mit durchschnittlich 250 € eben noch stärker gespreizt ist als bei den Büromärkten. Wenn wir jetzt gucken in C und D- Städten, da sind wir im Durchschnitt bei 50 €, also wir haben ja faktisch das Fünffache für eine erste Handelslage und das ist ja schon ein enormer Unterschied.
Moderator
Absolut. Und wenn du jetzt gerade sagst, die Top Standorte sind im Prinzip gesetzt, dann ist es auch so, dass man die Prognose stellen kann.
Thorsten Lange
Das bleibt jetzt auch erst mal so, ja, mit den Prognosen ist das ja immer so eine Sache. Man kann sich da auch natürlich vergreifen oder man weiß es einfach auch nicht, wie sich so die Städte in der Zukunft entwickeln. Wenn wir jetzt auf Berlin gucken, das war ja lange Zeit irgendwie abgeschlagen und inzwischen ist es ja doch ein sehr bedeutender Immobilienstandort.
Thorsten Lange
Aber ich würde sogar sagen, insgesamt haben die Topstandorte einfach einen guten Mix an Faktoren. Durch ihre Größe sind sie eben sehr interessant als Unternehmensstandort. Sie haben die Flughäfen, die guten Verkehrsverbindungen, und sie ziehen eben auch Zuwanderer aus dem In- und Ausland an. Dadurch sind eben auch hier Fachkräfte vorhanden, und das verstärkt sich dann eben auch gegenseitig.
Von daher würde ich sagen, bleiben die Faktoren für die Topstandorte auf jeden Fall günstig, oder auch die Aussichten. Aber ob sich nicht vielleicht irgendwann mal die Städtezuordnung ändert? Vielleicht muss man das Ganze auch irgendwann mal einem Update unterziehen und schauen, ob sich das verändert hat. Wir haben ja auch Städte wie Dresden und Leipzig, die sehr stark gewachsen sind, und insofern kann sich das natürlich auch mal ändern.
Moderator
Wir haben über den Büromarkt gesprochen, über den Handelsmarkt. Lass uns doch noch kurz auf den Wohnimmobilienmarkt hier schauen. Sehen wir denn da auch so große Alleinstellungsmerkmale der Topstandorte?
Thorsten Lange
Im Grunde schon, aber es ist bei weitem nicht so ausgeprägt wie jetzt bei den Büroflächen oder bei den Handelsflächen. Das hängt, denke ich, mit verschiedenen Ursachen zusammen. Der eine Punkt ist: Nicht jeder will wirklich in so einer großen Stadt wie in Frankfurt oder Hamburg wohnen. Anderen ist es auch einfach zu teuer, und insofern strahlen eben die Topstandorte sehr weit in ihre Umlandregionen hinein. Also, es gibt ja eine Vielzahl von Menschen, die tagein, tagaus lange Strecken hin und her pendeln, um zum Arbeitsplatz zu kommen. Das strahlt dann eben auch auf die Mieten im Umland aus. Also, insofern hat man nicht so herausragend hohe Mieten in der Stadt im Vergleich zu anderen Großstädten. Aber insgesamt ist die Region eben teuer. Beispiel Frankfurt: Wenn man jetzt auf Darmstadt und Mainz schaut, die beiden Städte haben ungefähr so die Preislage am Immobilienmarkt wie die Millionenstadt Köln. Und das liegt eben auch an dem Frankfurt-Effekt, weil das eben noch teurer ist. Das hebt dann eben dieses ganze Ballungsgebiet Rhein-Main-Region nach oben.
Moderator
Wenn du jetzt einen Strich drunter ziehst und bilanziert: Welche Botschaften würdest du sagen, gelten für Anleger, die diese Topstandorte im Blick haben?
Thorsten Lange
Ja, aus meiner Sicht sind das zwei Aspekte, die man hier direkt ins Auge fassen kann. Das eine ist das große Potenzial der Topstandorte. Wir hatten eben über München gesprochen in Richtung IT und KI. Da ist sicherlich Potenzial für die Zukunft, und das gilt in anderer Form sicherlich auch für die anderen Topstandorte. Flächen sind hier begrenzt, die Städte werden sicherlich weiterwachsen, und das generiert Nachfrage am Immobilienmarkt und eben auch damit steigende Preise und steigende Mieten. Darauf können sich Anleger vermutlich einstellen.
Aber auf der anderen Seite muss man eben auch die alte Kaufmannsweisheit sich ins Gedächtnis rufen: Der Gewinn liegt im Einkauf. Und die Immobilien in den Topstandorten sind nicht nur absolut, sie sind auch relativ teuer. Das heißt also, die Renditen in den sieben größten Städten sind am niedrigsten. Und dann muss man sich eben unterm Strich wieder die Frage stellen: Ist das dann wirklich bezogen auf mein Investment? Bin ich damit am besten am Topstandort unterwegs? Insofern würde ich sagen, wenn es dann um das Investment geht, sind die anderen Städte nicht aus dem Rennen. Aber die Topstandorte sind sicherlich immer die, die man sich zuerst auch anschauen wird.
Moderator
Vielen Dank, Thorsten. Um eine gute Einschätzung zu treffen, brauchen wir eine gute Datengrundlage. Die hast du jetzt wieder angerissen und uns hier erläutert mit deiner Zusammenfassung des Marktberichts Deutschland für den Immobilienmarkt. Diesmal zu diesen sieben Topstandorten, über die wir jetzt hier gesprochen haben. Und nachzulesen ist das Ganze natürlich auch, wie immer, mit allen möglichen Daten und den Einzelheiten auf der Internetseite der DZ HYP. Das Stichwort ist DZHYP.de. Und der nächste Marktbericht, Thorsten, den wird es dann so Richtung Mitte des Jahres geben. Da beschäftigst
du dich dann erneut mit dem teuersten Büroimmobilienmarkt in Deutschland, nämlich mit München. Wir haben es oder eben gerade gehört, aber natürlich nicht nur. Es geht da nämlich um den Marktbericht Bayern, den du vorlegen wirst. Das ist unser Blick, aber erst mal nach vorn heute. Danke fürs Zuhören bei unserem Podcast DZ HYP hörbar. Schöner Gruß und tschüss.
Thorsten Lange
Tschüss.