Studien der DZ HYP - Immobilienmärkte Hessen, Rheinland-Pfalz & Saarland 2024/2025

Intro

Herzlich willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar. Hier erhalten Sie interessante Einblicke in die vielfältigen Themen der DZ HYP, einer führenden Immobilienbank in Deutschland und Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken. Wir sprechen mit Branchenexpertinnen und -experten zu aktuellen Marktentwicklungen und beleuchten Trends und Themen rund um die Immobilienwelt und. 

Moderator

Herzlich willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar, in dem euch heute Thorsten Lange von der DZ BANK seinen aktuellen Marktbericht vorstellen wird.Und zwar den Marktbericht für Handels, Büro und Wohnimmobilien aus dem Bereich Hessen, Rheinland Pfalz und aus dem Saarland. Hallo Thorsten. 

Thorsten Lange

Hallo Lars, freut mich, dass es heute mit dem Podcast geklappt hat. 

Moderator

Thorsten, ich freue mich natürlich auch und wir haben hier im Podcast ja auch schon einmal über einen Marktbericht gesprochen, den du erstellt hast. Sehr ausführlich war das. Du erstellst diese Berichte ja regelmäßig, also viermal im Jahr für bestimmte Regionen in Deutschland. Jetzt also der aus den genannten drei Bundesländern, der natürlich regionale Besonderheiten hat, ist klar. Aber er lässt eben auch Rückschlüsse zu - auf Bundes-Weiterentwicklung. Und all das wollen wir hier jetzt in den nächsten Minuten besprechen. Thorsten. Vier Marktberichte im Jahr. Ich habe es gerade gesagt, wir haben einen Sondermarktbericht auch noch gehabt. Was ist für dich eigentlich immer wieder das Interessante, wenn du dich in diese ganzen Daten, die du da verarbeitest, reinstürzt?

Thorsten Lange

 Ja, wir haben in Deutschland 20 Millionen Wohngebäude und 2 Millionen Gewerbeimmobilien, die ja alle so in etwa die gleiche Funktion erfüllen. Die stehen übers ganze Land verteilt und es ist immer wieder spannend zu sehen, wie sich die Immobilienmärkte lokal und regional doch sehr unterschiedlich entwickeln durch eben regionale Einflüsse. Vielleicht ein Beispiel aus dem aktuellen Marktbericht. Schauen wir uns die beiden Städte an: Darmstadt und Frankfurt liegen beide im Rhein Main Gebiet, 30 Kilometer auseinander entfernt. Beide Städte. Kräftiges Wachstum. Erfolgreich beim Wirtschaften. Gucken wir auf den Einzelhandel. Die Einzelhandelsspitzenmiete in Frankfurt ist seit der Jahrtausendwende um 50 % höher als heute. In Darmstadt ist sie 40 % niedriger als zur Jahrtausendwende. Und das, wie gesagt, bei zwei Städten, die so dicht zusammen liegen. 

Moderator

Da sieht man schon mal ein paar spezifische Dinge. All das, was du da berücksichtigt und was auch nachher sicherlich auch dokumentiert ist in diesem Marktbericht und diese Immobilienmarkt Berichte also all die, die du erstellst. Darauf sei an dieser Stelle auch noch mal hingewiesen, die du im Auftrag der DZ HYP erstellst. Die sind auch ein Alleinstellungsmerkmal, die gibt es sonst auf dem Markt nicht. Aktuell liegt vor der Immobilienmarkt Bericht aus Hessen, aus Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Auch mit zehn großen Städten von Frankfurt Darmstadt hast du schon genannt. Bis Kaiserslautern und andere. Was fällt denn diesmal, wenn man das so global sagen kann, besonders auf?

Thorsten Lange

Ja, das Interessante an den Städten, die hier im Marktbericht abgebildet sind, ist, dass wir einmal das Rhein Main Gebiet hier abbilden. Das ist eines der wirtschaftsstärksten Regionen in Europa. Darin sind vier Städte abgebildet, das ist Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Wiesbaden. Das Besondere ist eben bei diesen vier Städten Sie sind alle in einer wirtschaftlich sehr starken Region, aber sie hocken praktisch auch direkt aufeinander. Die Abstände zwischen den Städten sind sehr gering und damit gibt es eben beispielsweise im Einzelhandel auch großen Wettbewerb zwischen den vier Städten, weil der Konsument natürlich eine Vielzahl von Shoppingmöglichkeiten hat. Die sechs anderen Städte, das sind Fulda, Gießen, das muss ich überlegen. Kassel, Trier, Saarbrücken…

Moderator

Immer Kaiserslautern, hätte ich jetzt gesagt. 

Thorsten Lange

Kaiserslautern, Oje, jetzt hatte ich Kaiserslautern fast vergessen. Diese sechs Städte sind über das gesagt, über die gesamten drei Bundesländer verteilt und haben eben dadurch große Abstände zu anderen Großstädten. Hier ist die wirtschaftliche Stärke in keiner Weise mit dem Rhein Main Gebiet vergleichbar. Aber diese sechs Städte sind eben in ihrer Region. Das unangefochtene Oberzentrum. Und wenn man jetzt wieder auf den Einzelhandel blicken, dann ziehen sie eben die Kaufkraft aus einer großen Region auf sich und profitieren davon, dass sehr viele Käufer aus dem Umland anziehen und praktisch keinen Wettbewerb durch andere Standorte fürchten müssen. 

Moderator

Jetzt haben wir schon verschiedene Faktoren, oder vielmehr du hast die angerissen, also verschiedene regionale Aspekte. Du hast jetzt den Handel angesprochen und du unterscheidest ja sowieso in drei Assetklassen, also in Büro, Handel und Wohnimmobilien. Nehmen wir mal aus dem vorliegenden Bericht beispielhaft die Metropole Frankfurt. Fangen wir damit an. Was sind, wenn man das so sagen kann, auf diese drei Assetklassen bezogen deine Ergebnisse? 

Thorsten Lange 

Ja, Frankfurt ist ja eine Stadt mit durchaus einigen Superlativen. Frankfurt ist die einzige Stadt in Deutschland mit einem doch ernst zu nehmenden Skyscraper Anblick. Also so eine Skyline haben wir in Deutschland ja sonst nicht. Ein anderes Superlativ ist ja das Preisniveau am Wohnungsmarkt. Frankfurt ist nicht der teuerste Standort in Deutschland, aber auch nicht weit davon entfernt. Das ist immer, je nachdem so der zweit oder dritt teuerste Standort in Deutschland. Aber Frankfurt ist auch ein Superlativ. Wenn wir auf den Leerstand gucken, denkt man vielleicht gar nicht so, wenn man so die doch florierende Bankenmetropole vor Augen hat. Am Büromarkt und auch im Einzelhandel hat Frankfurt doch hartnäckige Leerstände. Frankfurt hat am Büromarkt 10 % Leerstand. Das ist so ziemlich führend in Deutschland. Im Einzelhandel kann man die Leerstandsquote immer nicht so ganz genau bestimmen. Aber wenn man da auf die Shoppingmeile Zeil geht, dann sieht man, dass da auch große Immobilien leer stehen und die Zeil hier doch von erheblichen Leerstand betroffen ist, obwohl es eben so eine wirtschaftsstarke Region ist. Ein bisschen anders sieht es aus, wenn wir auf das Luxussegment gucken. Das ist eben auch wieder ein Superlativ. Ja, bezogen auf die Städte. Marktbericht Frankfurt ist die einzige Stadt, die ein ernstzunehmendes Luxussegment hat. Das ist in Frankfurt die Goethestraße. Und weil die Kunden, die eben in diesen diese doch sehr hochpreisigen Produkte kaufen, in der Regel auch keine Geldsorgen haben, läuft das Luxussegment am im Einzelhandel eben noch deutlich besser als der Rest des Innenstadthandels. Ganz anders sieht es dann eben mit Blick auf den Leerstand aus, wenn wir auf den Wohnungsmarkt gucken. Hier hat der Frankfurter Wohnungsmarkt praktisch keinerlei Leerstand mehr. Das ist ja auch wieder ein Superlativ. Frankfurt hat den angespannten Wohnungsmarkt unter den Städten hier im Markt beruhigt. 

Moderator

Also das sind jetzt mal exemplarisch ein paar Themen, die Frankfurt betreffen. Man könnte vermutlich für jede Stadt, für jede Region auch noch Beispiele nennen. Vielleicht an dieser Stelle einmal. Wir reden ja über eine bestimmte Region. Thorsten Lassen sich da und wenn ja, welche Rückschlüsse ziehen aus dem, was wir hier beispielsweise haben auf bundesweite Entwicklung?

Thorsten Lange

Ja, diese Entwicklung kann man durchaus sehen. Bei Großstädten ist es zum Beispiel so, dass wir in vielen Großstädten den Leerstandsanstieg am Büromarkt erkennen können. Das ist hier in den großen Metropolen überall sichtbar. Wenn wir auf die kleineren Städte gucken, auf den Büroleerstand, dann ist der meistens niedrig und stabil. Und auch das kann man bundesweit gut nachvollziehen. Wenn wir auf den Einzelhandel gucken, dann können wir eben überall im Bundesgebiet sehen, dass die Einzelhandelsstandorte unter eCommerce und den Beeinträchtigungen der Konsumenten durch die Inflation leiden. Wir haben überall in den Innenstädten Leerstandsprobleme, und wir haben überall in den Innenstädten auch sinkende Mieten. Aber hier muss man auch sagen E Commerce, Corona und eben auch Inflation haben die Konsumenten und die Städte überall getroffen. Aber das Ausmaß, in dem die Mieten gesunken sind, das ist dann doch eben wieder regional sehr unterschiedlich. Und wenn wir zum Abschluss noch auf den Wohnungsmarkt gucken auch da gibt es Trends, die eigentlich inzwischen bundesweit sichtbar sind. Das ist eben das steigende Mietniveau und die Wohnungsknappheit, die immer mehr Städte in Deutschland erfasst hat. Und die fußt wie im ganzen Land darauf, dass die Haushalte immer zahlreicher werden, weil die Haushalts oder die Personenzahl je Haushalt sinkt. Wir haben immer mehr Singlehaushalte. Das hängt mit der demografischen Entwicklung und der Alterung zusammen. Und die Wohnungsnachfrage hängt eben auch an der Zahl der privaten Haushalte. Und diese ist eben viel schneller gestiegen als das Wohnungsangebot. Und insofern haben wir eben überall diese angespannten Wohnungsmärkte.

Moderator

Also wir reden hier über die Großstädte. Du hast ja eingangs auch schon mal so einen Vergleich zwischen Frankfurt beispielsweise und Darmstadt angestrengt. Also zwei ganz unterschiedliche Regionen, zwei ganz unterschiedliche Städte und ganz anders kann ich mir zumindest vorstellen, sieht es dann wieder aus, wenn man Stichwort Rhein Main Gebiet, über das wir hier sprechen, wenn man dann wirklich mal aufs Land glaube ich gibt. Ich, gibt. Kannst du sagen, was man da beachten muss? Bzw. Gibt es da so etwas wie ein roter Faden, den du hier nennen kannst? 

Thorsten Lange

So richtig, dass diese klassische Stadt Land Situation haben wir nicht, weil wir ja uns auf Städte fokussieren. Aber wir haben eben sehr unterschiedlich große Städte und insofern kann man so im weiteren Sinne sagen, wir haben auch hier so ein Stadt Land Gefälle. Die großen Metropolen haben und Städte haben deutlich liquide Immobilienmärkte als die kleineren Immobilienstandorte. Da sind die Immobilienmärkte deutlich beschaulicher. Das sieht man beispielsweise am Büroflächen Umsatz. Während so einer Stadt wie Frankfurt im Jahr mehrere 100.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, gibt es eben kleinere Standorte hier im Marktbericht. Da sind es nur einige 1000 Quadratmeter im Jahr. Aber auch bei den Städten, bei den kleineren Städten kann man eben auch sehr deutliche Unterschiede erkennen. Das ist nicht so, dass jetzt an allen kleineren Standorten die Entwicklung überall gleich ist. Schauen wir hier vielleicht auf Rheinland-Pfalz. Zwei Standorte, so ein bisschen am Rand gelegen, Trier und das fast vergessene Kaiserslautern. Beide Städte, ungefähr 100.000 Einwohner, beides Universitätsstädte. Vor rund 20 Jahren waren die Wohnungsmärkte ungefähr gleich teuer. Heute ist der Wohnungsmarkt in Trier aber 30, 40 % teurer als der in Kaiserslautern.

Moderator

Das ist jetzt mal eine Zahl, die du jetzt gerade genannt hast. Dein Bericht hat 70 Seiten insgesamt. Man muss ganz genau draufschauen. Das ist das, was ich jetzt gerade gelernt hat, gelernt habe, auch wirklich auf jeden einzelnen Bereich, auch auf jede einzelne Stadt. Es gibt individuelle Entwicklung, auch wenn es sicherlich Dinge gibt oder Probleme gibt, die alle auch teilen. Aber diese 70 Seiten mit diesen vielen Grafiken woher stammen eigentlich deine ganzen Daten, die da verarbeitet hast? Da gibt es verschiedene Herkunftsquellen. Daten zur wirtschaftlichen Entwicklung, zum Arbeitsmarkt, zur Demografie. Die sind ja eigentlich gut öffentlich verfügbar. Entweder bei den statistischen Landes und Ämtern oder beim Statistischen Bundesamt oder auch bei der Bundesagentur für Arbeit. Da kommt eigentlich jeder ran an diese Daten. Es ist letztendlich dann eine reine Fleißarbeit, sich die abzurufen. Daten zum Immobilienmarkt, da sieht es schon anders aus. Es gibt auch frei verfügbare Daten zum Immobilienmarkt, aber die sind dann meistens auf das Segment Wohnen konzentriert und wenig regional gegliedert. Wenn man hier in die Tiefe schauen will und vor allem auf den Gewerbe Immobilienmarkt blickt, dann muss man auf spezialisierte Datenanbieter zurückgreifen. Wir nutzen hier Bulwiengesa, da muss man dann eben ein Abo abschließen und kann dann aber auch sehr feingliedrig in die einzelnen Assetklassen auf über 100 Städte in Deutschland blicken und bekommt dann eben lange Zeitreihen zu allen möglichen Daten zum Büromarkt, zum Einzelhandel, zur Logistik, zum Wohnen. Ob es Mieten sind oder Preise, da muss man dann eben das Ganze schon auch begrenzen, weil selbst ein Marktbericht von 70 Seiten es bei weitem nicht schaffen würde, alle diese Daten hier zu verkraften. Das ist dann irgendwann so viel, das kann ich nicht mehr schreiben und das will auch niemand mehr lesen. Ja, und dann haben wir noch eine weitere Datenquelle. Das sind dann so mehr qualitative Daten zu den einzelnen Standorten. Und da nutze ich immer gerne die Regionalpresse, um da mal auf lokale Entwicklungen zu gucken. Das ist aber immer gar nicht so einfach, denn inzwischen haben die meisten Zeitungen so eine Paywall, man kommt an die Artikel nicht mehr ran. Ich kann das auch gut nachvollziehen. Die Zeitungen wollen ja auch leben. Nur für mich ist das eben schwierig, weil man diese Paywall in der Regel nur mit einem Abo überwinden kann. Jetzt kann ich aber nicht für jede Stadt in Deutschland ein Abo abschließen. Das ist dann ja gar nicht das. Das lohnt sich dann eben auch nicht. Aber einzeln kann man die Artikel auch nicht kaufen und insofern ist es immer schwieriger geworden, eigentlich so an qualitative Fakten zu den Standorten ranzukommen. Es gibt Portale oder Anbieterdatenbanken, wo man eben auch Zeitungsartikel einzeln aufrufen kann, aber da sind nicht alle Zeitungen dabei. Das ist immer so ein Hindernis, wo es eben schwierig ist, alle Daten, die man gerne hätte, zu bekommen. 

Moderator

Okay, also eine große Rechercheaufgabe, Das haben wir jetzt auch gelernt. Und du wertest es dann aus. Beziehungsweise priorisiert es. Natürlich auch, was du dann in den Marktbericht reinnimmst, der am Ende wofür genau dann im Arbeitsalltag auch von wem genutzt wird, außer dass wir hier einen Podcast aufnehmen?

Thorsten Lange

Für das allgemeine Interesse am Immobilienmarkt ist das eigentlich zu detailliert. Aber für gerade Anleger am Immobilienmarkt und auch Kreditgeber ist das von großem Nutzen für die einzelnen Assetklassen. Detaillierte Informationen zu den Standorten zu bekommen, um eben die Chancen an den einzelnen Standorten zu beurteilen und auch Risiken abschätzen zu können. 

Moderator

Wir haben es eingangs gesagt viermal im Jahr. Regelhaft wird so ein Bericht von dir erstellt. Wann gibt es die nächsten? Und um welche Region geht es da? 

Thorsten Lange

Ja, wenn der eine Marktbericht fertig ist, habe ich gedanklich immer schon den nächsten Kopf und das werden hier die sieben größten Städte in Deutschland sein. Die Top Standorte mit den Assetklassen Handel, Büro Wohnen und dieser Marktbericht wird im Frühjahr 2025 erscheinen. 

Moderator

Da sind wir sehr gespannt auf Frühjahr 2025. Da wird Frankfurt dann auch wieder dabei sein gehe ich mal schwer von aus. 

Thorsten Lange

Genau. 

Moderator

Und die anderen sechs, kannst du die sagen, welche das sind?

Thorsten Lange

Oh Gott. Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München, Stuttgart und Köln. 

Moderator

Na siehste, keine Stadt vergessen. Herzliche Grüße auch von hier an alle Menschen in Kaiserslautern. Die haben sich eingebrannt in diesem Immobilienmarktbericht auf jeden Fall. Und danke dir Thorsten, für deine Zeit und deine Expertise zum vorliegenden Immobilienmarktbericht Hessen, Rheinland, Pfalz und Saarland. Wer genau reinschauen möchte. Ich kann das nur empfehlen. Ich habe es auch getan. Wer kann das machen? Der 70 seitige Bericht, der ist nachzulesen auf der Seite der DZ HYP, also dzhyp.de im Internet. Viel Spaß beim Studieren der Daten und ein Dank geht natürlich auch an euch, die uns hier alle zugehört haben. Ich hoffe, wir konnten euch das Thema ein bisschen schmackhaft machen. Bis zum nächsten Mal und wir sagen hier Tschüss, Tschüss Thorsten.

Thorsten Lange

Tschüss Lars.