Studien der DZ HYP - Wohnimmobilienmarkt 2024/2025

Moderator

Herzlich willkommen zu unserem Podcast DZ HYP Hörbar. Hier erhalten Sie interessante Einblicke in die vielfältigen Themen der DZ HYP, einer führenden Immobilienbank in Deutschland und Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken. Wir sprechen mit Branchenexpertinnen und -experten zu aktuellen Marktentwicklungen und beleuchten Trends und Themen rund um die Immobilie. Herzlich willkommen zu einer neuen Folge unseres Podcast DZ HYP Hörbar. Diesmal freue ich mich auf das Gespräch mit Thorsten Lange. Er ist zehn Jahre Economist bei der DZ BANK und er wird uns heute vorstellen, den Marktbericht über die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt, den er für die DZ HYP erstellt hat. Hallo Thorsten.

Thorsten Lange

Hallo Lars.

Moderator

Thorsten. Er stellt diese Berichte im Rahmen der Kooperation der DZ BANK mit der DZ HYP regelmäßig, diesmal erstmals exklusiv zur Assetklasse Wohnen. Thorsten, zunächst vielleicht, bevor wir ins Thema einsteigen, ein paar Worte über dich. Was ist genau dein Arbeitsfeld?

Thorsten Lange

Ja, mein Arbeitsfeld ist in erster Linie der Blick auf die Immobilienmärkte in Deutschland und Europa. Fokus liegt dabei auf Deutschland. Dabei geht es in erster Linie immer darum, den Bedarf für Wohnfläche und Gewerbefläche abzuschätzen. Anhand aller möglicher Einflussfaktoren: Demographie, Ökonomie, Konjunktur oder eben auch die Entwicklung der Bürobeschäftigung. Und daraus dann letztlich Schlüsse zu ziehen, wie sich Preise und insbesondere die Mieten entwickeln werden. Auf der Grundlage entstehen dann eben auch unsere Marktberichte.

Moderator

Und darüber reden wir dann heute sehr ausführlich. Vielleicht hat es der eine oder die andere schon gehört. Wir haben uns auf das Du geeinigt. Hashtag gern per Du. Thorsten, steigen wir mal ein. Der Immobilienmarkt in Deutschland, vor allem der in den Städten natürlich, ist Thema im ganzen Land. Deswegen sind sicher ganz viele auch sehr gespannt auf deinen Bericht. Und ganz wichtig wir sprechen hier über den gewerblichen Wohn-Investmentmarkt. Zu Beginn. Was ist so interessant und vielleicht auch so besonders gerade an diesem Markt?

Thorsten Lange

An diesem Markt-Bericht Ist interessant, dass wir nach der Korrektur am Immobilienmarkt nach dem steilen Zinsanstieg die Assetklasse Wohnen als sehr chancenreich ansehen. Die Wohnimmobilien sind am besten durch die Krise durchgekommen. Die Korrektur ist weniger stark ausgefallen als bei Gewerbeimmobilien und hier endet sie auch bereits. Das heißt, die Trendwende ist praktisch sichtbar und wir glauben, dass Wohnen für Anleger eine chancenreiche Anlagemöglichkeit am Immobilienmarkt ist. In der Zukunft.

Moderator

Das ist ja schon mal ein Fakt. Was gibt es noch so für Dinge, die, die man so richtig fett so rausziehen kann aus dem Bericht?

Thorsten Lange

Ja, wir schauen in dem Bericht auf die Entwicklung am Wohnungsmarkt. Was passiert da gerade? Welche demografischen Trends gibt es? Wie entwickelt sich der Neubau? Der steckt ja in der Krise. Wie angespannt sind die Wohnungsmärkte eigentlich? Das schauen wir uns an, so aus der Makroperspektive, um das insgesamt zu beurteilen. Und darüber hinaus blicken wir dann auf 19 Städte. Das sind zwölf große regionale Immobilienzentren plus die sieben größten Städte. Die Topstandorte. Das sind letztendlich die Städte, die auch im Marktbericht regionale Immobilienzentren behandelt werden. Und für diese 19 Städte haben wir auch ein einzelnes Profil erstellt. Wir blicken einmal auf die Makroperspektive von oben drauf und dann eben auch in der Mikrosicht auf die einzelnen Standorte.

Moderator

Du hast ja eben schon ein paar Schlüsselworte genannt, also Neubausituation. Wie sieht es aus mit der Auslastung? Vielleicht gehen wir daher genauer darauf. Mal schauen auf diese einzelnen Punkte. Wie groß beispielsweise ist denn der Wohnungsleerstand eigentlich?

Thorsten Lange

Ja, das ist ein spannendes Thema. Leerstand am Wohnungsmarkt. Vor ein paar Wochen sind die Zahlen vom Zensus rausgekommen. Da konnte man nachlesen, dass wir in Deutschland 4,5 % leerstehende Wohnungen haben. Das klingt erst mal nach einer ganzen Menge. Man muss aber da eine ganze Reihe von abziehen, denn viele Wohnungen sind zum Beispiel gar nicht vermietet, aber aktuell saniert werden. Ich würde mal den Leerstand deutschlandweit, was tatsächlich vermietbar ist, so auf 3 % einschätzen. Aber wenn wir jetzt auf unsere Städte gucken, dann sieht das ganz anders aus. Da haben wir eine Null vor dem Komma beim Leerstand. Und wenn wir hier mal auf Hamburg schauen, wo wir ja hier gerade uns unterhalten, die große Hamburger Wohnungsgesellschaft, die Saga, hat einen Bestand von 140.000 Wohnungen und hat in ihrem Bestand noch einen Leerstand von 0,2 %. Also quasi nichts.

Moderator

Ja, eine wirklich geringe Zahl. Es wird schon mal kurz Neubau. Ja, das wäre ja eine Möglichkeit, um dem zu entgehen. Also diese, diese Not auf dem Wohnungsmarkt, die gerade in den Städten ja beschrieben wird. Wie sieht es denn aus mit diesen, mit dem Erreichen der Neubauziele? Wir wissen ja, dass das nicht so funktioniert, wie sich die Politik, die Politik da selbst vornimmt. Wie sieht es da aus und warum genau ist das so?

Thorsten Lange

Ja, das Neubauziel der Regierung ist mit 400.000 Wohnungen im Jahr eigentlich unrealistisch hoch angesetzt worden. Insofern, dass das verfehlt wird, ist jetzt nicht ungewöhnlich. Tatsächlich fertiggestellt wurden in Deutschland in den letzten Jahren so knapp 300.000 Wohnungen. Das hat schon nicht ausgereicht, sonst hätten wir jetzt nicht so eine angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Problem jetzt ist, dass die Bau und Finanzierungskosten drastisch gestiegen sind und damit die Neubauzahlen spürbar sinken werden, so in Richtung 200.000. Ablesen kann man das schon an den deutlich rückläufigen Baugenehmigungen. Die laufen den Bau-Fertigstellungen ja voraus. Also insofern werden die Fertigstellungszahlen kräftig runtergehen. Das Problem ist eben, dass die hohen Baustandards in Deutschland und die Bürokratie zusammen mit den gestiegenen Zinsen und Baukosten das Bauen jetzt unwirtschaftlich machen. Und damit eben entsteht das große Problem in Kombination mit dem geringen Leerstand. Wenn wir keine kaum noch leerstehende Wohnung haben, dann entstehen eben freie Wohnungen nur durch Neubau, wenn der Neubau runtergeht. Führt das letztendlich konkret dazu, dass die Leute keine Wohnung mehr finden?

Moderator

Und wir haben jetzt ja letztlich, wenn man so will, zwei Wohnbausituationen, insofern wir in Neubauten und wir Bestandsbauten so da gibt es ja auch sicherlich, was den Mietmarkt angeht, ganz große Unterschiede.

Thorsten Lange

Die ja interessante Situation in Deutschland ist, dass die Mieten von Bestandswohnungen und die Mieten bei Neu-Vertragsabschlüssen oder bei Erstbezug drastisch auseinanderklaffen. Durch diese angespannte Marktsituation. Wer schon lange in seiner Wohnung wohnt, zahlt meistens eine relativ moderate Miete. Im Zensus konnte man nachlesen, dass die Wohnungsmieten deutschlandweit im Durchschnitt bei 7,28 € liegen. Das ist ja dann doch relativ günstig. Auf der anderen Seite liegen die Mieten in den Städten. Wenn man jetzt in eine Bestandswohnung einzieht, neu oder gar in eine Neubauwohnung. Drastisch darüber. In unserem Bericht haben wir eine Bandbreite bei den erste Zuzugsmieten von 12 € in Leipzig bis zu 22 € in München. Das klingt dann nicht mehr günstig und es ist auch nicht mehr günstig. Aber auch diese schon recht hohen Mieten reichen eben nicht aus, um neue Wohnungen wirtschaftlich zu bauen.

Moderator

Was müsste denn aus deiner Sicht geschehen, damit das funktioniert?

Thorsten Lange

An den Zinsen und Baukosten können wir nichts ändern. Die gibt letztendlich der Markt vor. Die einfachste Möglichkeit wäre, dem Neubau einen Schub zu geben. Ein Wumms, wie es unser Kanzler Olaf Scholz formuliert hat mit einer großzügigen Finanzspritze. Aber die Kassen in Bund, Land und Kommunen sind leer und insofern fällt die aus. Alles, was es gibt, ist ein ja moderater Abschreibungsbonus. Der hilft sicherlich auch, aber das bringt hier keineswegs die Wende. Die anderen Ansatzpunkte, die jetzt ja auch aktiv angegangen werden, sind die hohen und überzogenen Baustandards, die immer weiter in die Höhe getriebenen Energieeffizienzstandards, die Bürokratie. Das wird jetzt angegangen und geändert. Schlankere Baustandards, Digitalisierung, serielles Bauen. Der Gebäudetyp E, der sich auf die essenziellen Standards konzentriert, wie jetzt Brandschutz und Statik. Damit hat man eben wichtige Themen angegangen und eigentlich eine Trendwende eingeleitet, Weil in der Vergangenheit wurde das Bauen immer nur teurer, jetzt wird es günstiger. Das ist ein Riesenfortschritt. Aber dieser Fortschritt wird sich auch nur langsam vollziehen und langsam wirken. Wir werden jetzt die angespannte Wohnungsmarktsituation nicht einfach wegbauen können. Zumal wir ja auch bedenken müssen, selbst wenn wir die Neubauzahlen drastisch hochtreiben könnten. Was wir, was uns nicht gelingen wird, haben wir in eigentlich jeder Stadt Widerstand gegen Neubauprojekte Und was eigentlich noch viel wichtiger ist: Wir haben steigende Umweltrisiken, die wir beachten müssen. Hitze und Starkregen sind eigentlich alltäglich. Und insofern brauchen wir in den Städten letztlich mehr Grün statt mehr Beton.
                                                                                        
Moderator

Dann können wir jetzt mal ein Strich drunter ziehen. Wir haben ja gesagt, das ist ein Bericht, der sich auf den gewerblichen Wohninvestmentmarkt bezieht. Was sind die Schlüsse, die sich daraus ergeben in der Hinsicht?

Thorsten Lange

Die Schlüsse, die sich daraus ergeben, sind, dass die angespannte Lage am Wohnungsmarkt bleiben wird. Wir haben schon festgehalten, Wir werden die Anspannung nicht wegbauen können. Also kann man sich als Mieter und auch als Anleger darauf einstellen, dass wir steigende Mieten bei Neuverträgen haben werden. In den kommenden Jahren. Und der Mietanstieg wird vermutlich auch oberhalb der Inflationsrate liegen. Leerstandsrisiken sind eigentlich vernachlässigbar. Also was das Vermietungsgeschäft angeht, sind die Aussichten sehr gut. Dann hatten wir eine Korrektur bei den Bewertungen in den vergangenen zwei Jahren, die jetzt ausläuft und die die Bewertungen von Mehrfamilienhäusern schon deutlich reduziert hat. Wir hatten in der Spitze bei den Top Standorten ein Mehrfamilienhäuser vierfacher von ungefähr 33, also 33 Jahresmieten entsprechen dem Kaufpreis in den großen Immobilienzentren. Unterhalb der Top sieben ist das ungefähr 26. Diese Werte haben sich jetzt verringert von 33 auf 26 in den Top Standorten und in den Immobilienzentren von 26 auf 21. Klingt jetzt erst mal so, als wären Immobilien hier deutlich günstiger geworden. Aber wenn wir ein bisschen zurückblicken auf das Jahr 2010, da lagen die Mehrfamilienhäuser vielfacher so etwa bei 15, 16 rum, bei einem vergleichbaren Zinsniveau wie heute. Insofern sind Mehrfamilienhäuser günstiger geworden, aber sie sind alles andere als günstig. Insofern muss man sagen Die Chance, in der Assetklasse wohnen, konzentriert sich vor allem auf die sehr guten Vermietungsaussichten und die steigenden Mieten, die hier generiert werden können. Der Investmentfokus verändert sich damit, wenn wir auf die Niedrigzinsphase zurückblicken. Da kam die Performance im Portfolio vor allem aus Wertzuschreibungen auf den Immobilienbestand. Die Mehrfamilienhäuser wurden immer teurer. Deshalb sind ja auch die Vervielfachten so in die Höhe geschossen. Die Mietrendite war gar nicht so entscheidend. Und das ändert sich jetzt. Aus den Bewertungen ist in der Zukunft vermutlich nicht mehr allzu viel rauszuholen. Also muss man fokussiert auf den Cashflow gucken. Mit Mietwohnungen verdient man eben dann Geld, wenn man den Cashflow aus den Mieten optimieren kann. Eben durch Abbau von Leerstand, was gut gehen sollte und auch durch Mieterhöhungen, was auch realisierbar sein sollte.

Moderator

Wunderbar. Vielen Dank für diese Einschätzung auch zum Schluss und für Deine Erläuterung, Torsten zum Marktbericht aus dem Immobilienmarkt. Spannendes Thema. Ich denke, deine Ergebnisse sind dann auch für die Einschätzungen und darüber, dass jeder sich dann auch ein Bild machen kann, auch sehr hilfreich. Und wer diesen Bericht nun nachlesen möchte, sich da reinknien möchte noch mal, der kann es auch tun. Den Link dazu gibt es auf unserer Website unter dzhyp.de Und das war unser Podcast Hörbar für heute. Hoffentlich hat es Ihnen gefallen und Sie klicken auch beim nächsten Mal wieder rein und wir beide sagen Tschüss, tschüss.